Телефон за контакти: +359 89 999 80 20


Цена за груб строеж на къща – 155 лв./м2 или 650 лв./м2?

  • 16/06/2019 07:08
Реални разходи от изкопа до покрива и ефект на промяната в ЗУТ от 2019 г.
1

Тази статия е за всички, които искат да инвестират в свой собствен дом и все още проучват разходите, които им предстоят. Ние сме „Кънев 2000“, във фирмата са вложени над 25 години опит, екипът ни е построил над 70 къщи, както и редица по-големи обекти.

С тази статия решихме да повдигнем малко завесата и да представим реални цифри. В разговори с клиенти сме установили, че има очаквания за цени, споменати във форуми и специални групи, които обаче не са обективни. Обикновено те не включват всички необходими строително-монтажни работи (СМР) до фаза „Груб строеж“.

Целта ни е да успокоим духовете и да възвърнем доверието към професионализма. Всички суми, цитирани по-долу, са на база сключени договори за 2019-та година, минали през проверката на инвеститорите, както и проверени чрез колеги. Част от договорите са подписани преди знаковата промяна на Закона за устройство на територията (ЗУТ) от 26.03.2019 г., а друга част след тази дата. Промяната в ЗУТ касае строителството на къщи над 100 м2, които вече е задължително да се изпълняват от фирми, членове на Камарата на строителите, а Техническият надзор да се осъществява от лицензирани надзорни фирми.

Въпреки промените в ЗУТ, пазарните цени се запазват. Цените имаха покачване през 2018 г., но към днешна дата се успокоиха и вече може да се говори за утвърдено ценово ниво при изпълнението на тази услуга. Според екипа на „Кънев 2000“ промяната в ЗУТ е в полза на инвеститора – нивата на контрол и отговорност се повишиха. Да, заплаща се на надзорна фирма, но и преди това имаше разход за технически ръководител. Дали ще се строи с фирма или бригада  – това никога не е било въпрос на цена, по-скоро на психическа нагласа на инвеститора.

Опитът на фирмата ни е основно в Софийска област и може да се каже, че някои особености на строежа са характерни само за региона. Цената на труда е еднаква за цяла България, но конструктивните особености на проектите са различни, тъй като районът е и сеизмична зона.

За област София, фундирането се извършва дълбоко, почти на 2 метра дълбочина. Вследствие на това, основите са много тежки като конструкция и цена, почти 4 пъти по-скъпи от цената на типов етаж. Противно на наложеното мнение – ,,Не искам сутерен, той е много скъп!“ – ние подкрепяме позицията, че по-близо до здравия разум е нещо от основите да се използва, така или иначе се заплаща. Къщите на два и повече етажа са по-евтини на м2 заради факта, че основите и покривът са по-малки. Тези твърдения се потвърждават и от облика на ,,оптималната средностатистическа къща“ за България.

Изключително важно е да се разбере, че къщата, като малък строителен продукт, е много чувствителна към цена. Не може да се вкара в рамка. Всеки детайл оказва влияние. В нашата статия ще разгледаме ,,оптималната средностатистическа къща“ на база проектите, които фирма „Кънев 2000“ сме изпълнявали. Цените са актуални за сезон 2019 г.

Средностатистическата къща на българина, разгледана тук, е двуетажна с по 80 м2 на етаж. Основите са полу-вкопани и се използват за гараж и котелно. Има керемиден покрив. Съгласно архитектурните норми, къщата има застроена площ (ЗП) от 80 м2 и разгъната застроена площ (РЗП) от 160 м2. Подземните нива не се вписват в РЗП и документите. На практика тази къща предлага за ползване 3 нива по 80 м2 = 240 м2. Оставяме на вашата преценка изчисляването на цената на м2 (по документи или реално). За целите на статията ще използваме законовите правила или РЗП = 160 м2 и ЗП = 80 м2.

Съвременният стандарт за жилищен комфорт включва някои СМР, характерни само за 21 век. Някои от тях са задължителни, други само пожелателни. Клиентът решава дали да изпълни всички видове СМР и в какъв обем.

За бъдещите инвеститори и за непрофесионалистите ще разгледаме какво трябва да се включи в етапа ,,груб строеж“. Започваме и с цифрите!

  1. Ограда на парцела – задължителна строителна ограда, 1200 лв.
  2. Заздравен подход към обекта, място за позициониране на техниката, 600 лв.
  3. Отнемане на хумуса върху строителното петно и извозването до депо, 1300 лв.

Общо подготвителни СМР = 3100 лв. / РЗП 160 м2 = 19,37 лв./м2

Основни СМР

  1. Изкопи, обратни насипи, конструкция за основите до кота нула, 39500 лв.
  2. Хидроизолация и топлоизолация на основи, 6500 лв.
  3. Водопровод и канал, подземно в основите с включена шахта, 1200 лв.
  4. Първи типов етаж - кофраж, армировка, бетон 80 м2 * 155 лв./м2 = 12400 лв.
  5. Втори типов етаж - кофраж, армировка, бетон 80 м2 * 155 лв./м2 = 12400 лв.
  6. Покрив - конструкция, обшивка, керемиди, комини, тенекеджийски работи, 129 м2 * 138 лв./м2 = 17802 лв.
  7. Гръмоотводна инсталация, 1200 лв.
  8. Тухлена зидария от голямоформатни тухли (външна и вътрешна), 12700 лв.

Общо Основни СМР = 103 702 лв./ РЗП 160 м2 = 648,14 лв. на м2

Ако разделим цената от 103 702 лв. на реалната използваема площ от 240 м2 ще се получи цена от 432 лв./м2., като уточняваме, че всички цени по-горе са без ДДС.

Темата е голяма и засега спираме дотук. Надяваме се настоящата статия да даде нужната информация на всички бъдещи инвеститори, защото партньорството с тях е задължително. Ще се появят много въпроси, на които сме на разположение да отговорим.

За тези, на които предстоящото строителство наближава, пожелаваме успех в начинанието!

Ако сме Ви били полезни с тази статия, може да ни препоръчате на приятел!

Вижте повече за нашите услуги.

Предишна статия 



Може да ни намерите на:

   Тел: +359 89 999 80 20

   Email: kanevltd@gmail.com

 

Последвайте ни и тук:

    • Facebook